「父が亡くなったら、母はこのまま実家に住み続けられるのだろうか」──親御さまの相続を考え始めた方から、よくいただくご質問です。先日も、ご自宅と預貯金をどう分けるかというご相談の中で、この不安が話題になりました。
こうした場面で選択肢のひとつになるのが、2020年4月にスタートした「配偶者居住権」という制度です。上手に使えば「お母さまの住まい」と「生活資金」を両立でき、二次相続の税負担を抑えられる可能性もあります。一方で、あとから取り消しにくい、売却しづらいといった注意点もあり、どのご家庭にも向く制度ではありません。
この記事では、メリットだけでなくデメリットも含めて、配偶者居住権を中立的な立場から解説します。
1. 配偶者居住権とは──自宅を「住む権利」と「所有権」に分ける制度
配偶者居住権とは、亡くなった方（被相続人）の自宅に、残された配偶者が原則として亡くなるまで無償で住み続けられる権利です。2020年4月1日以降に発生した相続から利用できるようになりました。
最大の特徴は、これまで一体だった自宅の権利を「住む権利（配偶者居住権）」と「負担付きの所有権」の2つに分けられることです。たとえば、お母さまが配偶者居住権を取得し、お子さまが所有権を取得する、という分け方ができます。
従来は「母が自宅を相続すると、預貯金は子ども側に多く渡り、母の生活資金が心もとない」「かといって子が自宅を相続すると、母の住まいが法的に保証されない」というジレンマがありました。配偶者居住権を使うと、自宅の評価額が2つに分かれるため、お母さまは評価額の小さい『住む権利』を取得しつつ、残りの相続分で預貯金も受け取りやすくなります。
◆ 設定の方法と登記
- 遺産分割協議で相続人全員が合意する、または遺言（遺贈）で定める方法が一般的です。
- 取得したら、建物に配偶者居住権の登記をします。登記をしないと、建物が第三者に売られた場合などに権利を主張できません。
2. 評価額はどう決まる？──配偶者が若いほど「住む権利」は大きい
相続税の計算では、建物と敷地をそれぞれ「配偶者居住権（敷地利用権）の部分」と「所有権の部分」に分けて評価します。計算には配偶者の平均余命や建物の構造・築年数、法定利率（現在は年3％）などを使うため式はやや複雑ですが、イメージとしては次のとおりです。
- 配偶者が若い（想定される居住期間が長い）ほど、配偶者居住権の評価額は大きくなる
- 配偶者が高齢なほど、配偶者居住権の評価額は小さくなり、その分を他の財産（預貯金など）の取得に回せる
3. 二次相続の節税効果──「住む権利」は消滅し、相続税がかからない
配偶者居住権が注目される大きな理由が、二次相続（たとえばお父さまの相続のあと、お母さまが亡くなったときの相続）での効果です。
配偶者居住権は、配偶者が亡くなると法律上当然に消滅します。誰かに引き継がれる財産ではないため、二次相続で相続税の課税対象になりません。お子さまの所有権は、追加の税負担なく完全な所有権に戻ります。
◆ モデルケースで見てみましょう
お父さまが亡くなり、相続人はお母さま（70代）と長男の2人。財産は自宅3,500万円と預貯金2,500万円、合計6,000万円というケースを考えます。
- 配偶者居住権を使わない場合：お母さまが自宅3,500万円を相続すると、一次相続では配偶者の税額軽減で税負担は生じにくいものの、二次相続で自宅がまるごと課税対象になります。相続人が長男1人なら基礎控除は3,600万円のため、自宅とその他の財産を合わせると相続税が発生する可能性が高くなります。
- 配偶者居住権を使う場合：お母さまは配偶者居住権1,500万円と預貯金を、長男は負担付き所有権2,000万円を取得。二次相続では居住権1,500万円分が消滅して課税対象から外れるため、その分だけ課税財産を圧縮できます。
つまり、一次相続の時点で自宅の一部（所有権部分）をお子さまに移しておきながら、お母さまの住まいは確保する──これが配偶者居住権を使った二次相続対策の基本形です。
4. 小規模宅地等の特例との関係
自宅の敷地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」は、配偶者居住権を設定した場合にも使えます。ポイントは次の2つです。
- 配偶者が取得する「敷地利用権」部分：配偶者は無条件で特例の対象になります。
- 子が取得する「敷地所有権」部分：同居しているなど、通常の特例の要件を満たせば適用できます。別居のお子さまが取得する場合は要件を満たさず、この部分には特例が使えないことがあります。
誰がどの部分を取得するかによって特例の効きかたが変わるため、遺産分割の設計段階でシミュレーションしておくことが大切です。
5. ここが要注意──デメリットと課税リスク
ここまでメリットを中心にご紹介しましたが、配偶者居住権には「一度設定するとやめにくい」という性質があります。検討の際は、次の点を必ず押さえてください。
◆ ① 途中でやめると贈与税などがかかる可能性
将来お母さまが老人ホームに入居することになり、自宅を売却したい──よくあるケースですが、配偶者居住権が付いたままの建物は買い手がつきにくいため、実務では居住権を消滅させてから売却します。このとき、お母さまが対価を受け取らずに居住権を放棄・合意解除すると、所有者であるお子さまに贈与税が課税されるおそれがあります。対価を受け取った場合はお母さまに譲渡所得として課税され、しかもマイホームを売ったときの3,000万円特別控除は使えません。
◆ ② 売却・賃貸の自由がきかない
配偶者居住権そのものは第三者に売却・譲渡できません。また、建物を第三者に貸したり増改築したりするには所有者の承諾が必要です。逆にお子さまの側から見ると、「所有はしているが自分では使えず、売ることも難しい財産」を持つことになります。
◆ ③ 維持費は配偶者の負担
固定資産税に相当する額や通常の修繕費といった「通常の必要費」は、住んでいる配偶者が負担します。年金収入で無理なく負担できるかも確認しておきましょう。
◆ ④ 家族の理解が何より大切
配偶者居住権は、お母さまとお子さまが長期にわたって1つの自宅の権利を分け合う仕組みです。将来の売却や住み替えの場面では必ず両者の協力が必要になるため、ご家族の関係が良好で、方針を共有できていることが実は一番の適用条件だと私は考えています。
| メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|
| 配偶者が原則終身、自宅に住み続けられる | 居住権そのものは売却・譲渡できない |
| 自宅を「住む権利」と「所有権」に分け、配偶者が現預金も相続しやすくなる | 第三者への賃貸や増改築には所有者の承諾が必要 |
| 二次相続で居住権が消滅し、その分に相続税がかからない | 固定資産税相当額や通常の修繕費は配偶者の負担 |
| 敷地利用権にも小規模宅地等の特例を適用できる | 途中でやめる（合意解除・放棄）と贈与税などが課税されるリスク |
6. 向いているご家庭・慎重に検討したいご家庭
◆ 向いているケース
- 財産に占める自宅の割合が大きく、配偶者の生活資金（預貯金）も確保したい
- 二次相続まで見据えて、自宅の承継先を早めに確定させたい
- 配偶者はこの先も長く自宅に住み続ける見込みで、家族の関係も良好
◆ 慎重に検討したいケース
- 将来、自宅を売却して住み替えや施設入居をする可能性が高い
- 所有権を取得するお子さまとの関係に不安がある、または連絡が取りにくい
- 建物が老朽化しており、近い将来の建て替え・大規模修繕が見込まれる
まとめ
配偶者居住権は、「お母さまの住まいの安心」と「生活資金の確保」「二次相続対策」を同時に叶えられる可能性のある制度です。一方で、途中でやめたときの課税リスクや売却の制約など、設定後に効いてくるデメリットもあり、有利かどうかはご家庭の財産構成・ご家族の年齢・将来の住まいの見通しによって変わります。
検討される際は、二次相続までを含めた税額シミュレーションと、小規模宅地等の特例の適用関係をあわせて確認することをおすすめします。個別のご事情によって結論が変わる分野ですので、迷われたときは税理士など専門家にご相談ください。
（この記事は2026年7月時点の法令等にもとづいて作成しています。）
