【相続した実家の分け方】兄弟で揉めない3つの分割方法を税理士が徹底解説｜空き家問題も

なぜ実家の分割は揉めやすいのか

相続の話し合い（遺産分割協議）において、なぜご実家は揉めごとの火種になりやすいのでしょうか。主な理由として、以下の3つが挙げられます。

1. 物理的に分けられない／土地や建物は、現金や預貯金のように1円単位で正確に分けることができません。
2. 評価が難しい／いくらの価値があるのか、評価方法（相続税評価額、時価など）によって金額が異なり、誰の基準に合わせるかで意見が対立しがちです。
3. 感情的な対立／「自分が住み続けたい」「親との思い出がある」「誰も住まないなら早く売って現金化したい」など、相続人それぞれの想いや事情が複雑に絡み合うためです。

こうした問題を解決し、ご家族全員が納得できる着地点を見つけるために、法律ではいくつかの分割方法が用意されています。

実家を分ける3つの方法

不動産の遺産分割には、主に「現物分割」「換価分割」「代償分割」という3つの方法があります。それぞれに特徴があり、メリット・デメリットも異なります。ご自身の状況に合わせて最適な方法を検討しましょう。

1. 現物分割：財産をそのままの形で分ける

現物分割とは、遺産をそのままの形、つまり「現物」で分ける方法です。例えば、「実家の土地・建物は長男が相続し、預貯金は次男が相続する」といった形です。

2. 換価分割：売却して現金で分ける

換価分割とは、ご実家などの財産を売却して現金に換え、その現金を相続人間で分ける方法です。

3. 代償分割：一人が相続し、他の相続人にお金を支払う

代償分割とは、相続人の一人がご実家をすべて相続する代わりに、他の相続人に対してその人の取り分に相当するお金（代償金）を支払う方法です。例えば、長男が3,000万円の価値がある実家を相続し、次男に法定相続分である1,500万円を現金で支払う、といった形です。

絶対に避けたい「安易な共有名義」のリスク

話し合いがまとまらないからと、「とりあえず兄弟の共有名義にしておこう」と考えるのは非常に危険です。一見公平に見えますが、将来的に大きなトラブルの種になる可能性があります。

• 売却や活用が困難に／不動産を売却したり、大規模なリフォームをしたりするには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、何もできなくなってしまいます。
• 権利関係の複雑化／共有者の一人が亡くなると、その持分はさらにその子どもたちへと相続されます。会ったこともない親戚と不動産を共有することになり、話し合いがさらに困難になります。
• 管理の押し付け合い／固定資産税の支払いや、日々の管理を誰が負担するのかで揉めるケースも少なくありません。

安易な共有名義は、問題を先送りにするだけで、解決にはなりません。ご自身の代で、しっかりと分割方法を決めておくことが、次の世代への思いやりにもつながります。

「空き家問題」も他人事ではない

誰も住む予定のない実家をどうするかは、分割方法と密接に関わります。空き家のまま放置してしまうと、建物の老朽化が進むだけでなく、固定資産税の負担が重くのしかかります。

そうなる前に、売却（換価分割）するのか、誰かが住む（現物分割・代償分割）のか、あるいは賃貸に出すのかなど、将来を見据えた判断が重要になります。

分割方法で相続税が変わる「小規模宅地等の特例」

どの分割方法を選ぶかによって、相続税の額が大きく変わる可能性があります。その鍵となるのが「小規模宅地等の特例」です。

これは、亡くなった方が住んでいた土地などを一定の要件を満たす親族が相続した場合に、その土地の評価額を最大80％減額できる制度です（自宅の敷地＝特定居住用宅地等は330㎡まで、減額割合80％）。

この特例が使えるかどうかは、大きく分けて「誰が取得するか」と「いつまで持ち続けるか」の2つで決まります。順番に見ていきましょう。

ポイント1：誰が取得するかで要件が変わる

ご自宅の敷地（特定居住用宅地等）について、取得する人ごとの主な要件は次のとおりです。

※ 表は横にスクロールできます。

ポイント2：「換価分割だから使えない」わけではありません

ここは誤解されやすいところです。「売却して分けるのだから、小規模宅地等の特例は諦めるしかない」と思われがちですが、そうとは限りません。

保有継続要件は、あくまで「相続開始のときから相続税の申告期限まで、その土地を持ち続けていること」を求めるものです。裏を返せば、相続税の申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月）を過ぎてから売却すれば、要件は満たされます。売る予定があること自体が、特例の妨げになるわけではありません。

また、配偶者が取得する場合には、そもそも保有継続要件も居住継続要件もありません。そのため、配偶者が取得した部分については、申告期限前に売却したとしても特例を適用できます。

ポイント3：実務で気をつけたい3つの落とし穴

• 「売買契約日」ではなく「引渡日」で判定される／不動産の所有権は、原則として引渡しのときに移転します。したがって、売買契約が申告期限前でも、引渡しが申告期限後であれば保有継続要件は満たします。ただし所得税の確定申告で契約日基準を選ぶと整合性を問われる可能性があるため、慎重な判断が必要です。
• 申告期限までに遺産分割が決まっていること／この特例は、申告期限までに「誰が取得するか」が確定していることが前提です。間に合わない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して一度納税し、分割成立後に更正の請求で還付を受ける流れになります。いったん多めの現金を用意する必要がある点にご注意ください。
• 納税資金とのバランス／申告期限まで売却を待つと、納税資金の確保が間に合わないこともあります。特例による減額効果と、納税スケジュール・売却市況を並べて比較することが大切です。

どの分割方法が有利かは、こうした要件をひとつずつ当てはめて、実際に税額を試算してみないと分かりません。遺産分割の方針を決める前に、シミュレーションをしておくことを強くおすすめします。

まとめ：話がこじれる前に、ご相談ください

ご実家の分割は、法律や税金の問題だけでなく、ご家族それぞれの想いが絡むデリケートな問題です。どの方法が一番良いかは、財産の状況、ご家族の関係性、そして税金の負担額など、様々な角度から総合的に判断する必要があります。

※ 本記事は2026年7月時点の法令等に基づいています。実際の適用にあたっては、個別のご事情により取扱いが異なる場合がありますので、必ず専門家にご確認ください。